Lorsque vous mettez en vente votre bien immobilier ou que vous vous portez acquéreur pour en acheter un, vous pouvez être amenés à vous demander dans quelle mesure vous êtes engagés au moment de la signature d'une offre d'achat.
C'est pourquoi, afin d'être au fait de ce que dit la loi à ce sujet, Crazy Home vous rappelle quels sont les engagements des parties au moment de l’émission d’une offre d’achat.
I. Petits rappels : selon le Code civil, le contrat de vente « est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ».
La vente est présumée "parfaite", soit conclue, et la propriété considérée comme "acquise de droit pour l'acquéreur dès lors que les parties se sont entendu sur l'objet de la vente et sur son prix". Il se comprend alors que la vente est un contrat consensuel (formé par un échange de consentement oral ou écrit) par opposition au contrat solennel (forme écrite obligatoire) ou encore au contrat réel (conditionné par la remise d'une chose). Ainsi, la signature de l'acte devant le notaire est une formalité prévue pour des raisons fiscales notamment (publicité foncière, perception des impôts) mais n'est pas une condition du transfert du droit de propriété.
Toutefois, les juges considèrent la vente immobilière comme « une opération complexe » et le principe du consensualisme est donc nuancé : une offre contresignée ne vaut donc pas vente. Elle ne fait qu'ouvrir la voie aux autres étapes de la vente, matérialisées par la signature d'autres contrats, à savoir la signature d'une promesse puis la signature de l'acte. Cela ne signifie cependant pas qu'aucun engagement n'émane d'une offre acceptée.
II - Lettre d'intention d'achat et offre d’achat : l’article 1114 du Code civil dispose que « l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation ».
Il faut retenir à ce stade qu’une offre qui ne comporte pas les éléments essentiels de la vente (prix, désignation du bien, adresse, cadastre, dates butoirs pour la réitération, modalités de paiement, etc.) n’emporte aucun engagement pour l’acquéreur et ne sera qualifiée par le juge que de simple entrée en pourparlers. C’est ce qui se pratique dans le cadre d’offres orales ou d’échanges de mails pour entamer les négociations.
Attention : un offre même non écrite qui comporte tous les éléments de la vente future est engageante. La difficulté ici réside dans la preuve de l’offre et de son acceptation mais à aucun moment le Code civil ou les juges n’exigent que l’accord soit posé sur papier.
Il s'en déduit que deux types de documents peuvent être employés pour manifester la volonté de l’acheteur d’acquérir un bien immobilier : la lettre d’intention d’achat qui correspond grosso modo à une invitation à entrer en négociation et n’engage pas les parties même lorsqu’elle est contresignée et l’offre d’achat qui est précise, ferme et engage les parties lorsqu’elle est contresignée .
À savoir : l’offre peut être rétractée à tout moment tant qu’elle n’est pas parvenue au destinataire. Une fois l’offre réceptionnée, elle ne peut plus être rétractée avant l’expiration de son délai de validité qui doit figurer dans le document sous peine d’engager la responsabilité de l’acquéreur. Enfin, l’offre est caduque à l’expiration du délai de validité ou au décès de l’auteur ou du destinataire. L'acquéreur est libéré à l'expiration du délai ou si le vendeur refuse l'offre sans faire de contre-proposition.
L’acceptation de l’offre sans modification des conditions permet d’enclencher la vente. Cette acceptation peut aussi être rétractée tant que l’auteur de l’offre ne l’a pas reçue. Si l’acceptation modifie les conditions, on considère que le vendeur émet une nouvelle offre. Enfin, le silence du vendeur ou de l’acquéreur qui reçoit une contre-proposition ne vaut pas acceptation. Ainsi, selon l’article 1121 du Code civil, « le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l’offrant ». Dans le cadre de la vente immobilière, cela signifie que les parties ont échangé leur consentement mais il est nécessaire que d’autres étapes soient franchies avant le transfert du droit de propriété sans qu’une partie ne puisse se rétracter en dehors des cas prévus par la loi (délai SRU, non réalisation d’une condition suspensive, etc.). Cela n'implique pas qu'un puisse se retirer d'une offre acceptée : acquéreur et vendeur s'engagent à poursuivre les démarches et un dédit abusif peut donner lieu à réparation du préjudice subi par l'une ou l'autre des parties.
III - L'offre au prix : pour clarifier une question qui peut porter à confusion, il est de jurisprudence récente qu'une offre faite par un acquéreur aux conditions demandées par le vendeur mais par le biais d'un agent immobilier ne lie pas le vendeur. Si entre particuliers une telle offre ne peut pas être refusée par le vendeur, l'existence d'un intermédiaire mandaté pour trouver des acquéreurs et non pas pour vendre le bien à proprement parler bouleverse cette règle. Le vendeur qui n'a pas autorisé l'agent immobilier à procéder à la vente pour son compte mais seulement à commercialiser le bien (comme cela est le cas pour les mandats signés avec Crazy Home) peut donc refuser une offre au prix pour des motifs légitimes, ce qui est le cas lorsqu'il décide de ne plus vendre son bien.
En résumé : afin de comprendre plus facilement le niveau d'engagement impliqué par une offre d'achat, il peut être utile d'envisager la vente immobilière comme une succession de contrats, telle que présentée dans la frise ci-dessous. Chaque étape de la vente immobilière crée un niveau d'engagement variable et répond à ses propres règles de rétractation et de validité. Si vous avez un doute, Crazy Home pourra vous aider à clarifier votre situation.
