En matière d’investissement immobilier à titre patrimonial et locatif, plusieurs solutions s’offrent à vous pour optimiser votre fiscalité sur vos revenus fonciers.
Tout d’abord sachez qu’avant d’acquérir un bien immobilier quel qu’il soit (habitat ou professionnel), il faut se poser la question du cadre juridique, à savoir en nom propre ou en société (SCI, SARL, SAS).
Acquérir un bien dans le cadre d’une SCI à l’IR ou IS, implique à moyen ou long terme, des conséquences fiscales et successorales. Nous développerons ce sujet dans un prochain article.
Tout d’abord, si vous souhaitez louer un logement meublé, il est conseillé de se mettre sous le régime du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP). Pour obtenir le statut de LMNP, il est obligatoire que le bien soit acquis en nom propre et non en SCI ou autre société pour bénéficier de l’avantage de l’amortissement de votre bien, afin de réduire l’imposition de vos revenus fonciers et de rester à la plus value immobilière en cas de revente (Abattement total au bout de 30 ans).
Si vous ne choisissez pas le statut de LMNP ou LMP, vous avez la possibilité d’opter pour une SCI à l’IS pour bénéficier de l’amortissement de votre bien, en revanche vous serez assujetti(e) à l’impôt sur les sociétés (25%) en cas de revente et ensuite à la flat taxe de 31% en cas de distribution de dividendes. La SCI à l’IR ne permet aucun amortissement possible du bien mais reste par contre assujettie à la plus-value immobilière des particuliers en cas de revente.
Il est à noter qu’il n’existe pas de solution miracle en terme d’investissement immobilier qui vous permettrait à la fois d’annuler l’imposition de vos revenus fonciers et d’être exonéré(e) sur la plus value en cas de revente. Il faut juste opter pour le bon cadre juridique en fonction de vos objectifs financiers, de la durée de détention et du type de bien. Par exemple, on optera plutôt pour une SCI à l’IS lors de l’achat d’un local professionnel si on désire le conserver en patrimoine, le transmettre et réduire sa fiscalité à court terme.
Attention, dans le cas de l’amortissement de votre bien en LMNP ou SCI à l’IS, seule la part de l’immeuble est amortissable et non le foncier ; il faut donc faire appel à un expert en évaluation immobilière afin de déterminer cette valeur et ne pas être pas redressé(e) par l’administration fiscale.
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