La valeur vénale d'un bien est généralement appréciée par la mise en comparaison de ventes de biens comparables dans le même secteur. Cette méthode peut tout à fait convenir pour des appartements situés dans des immeubles et quartiers d'architecture similaire, comme à Paris centre, ou des ensembles immobiliers.
Néanmoins celle-ci a ses limites car, pour des maisons ou quartiers hétérogènes, il est très difficile de trouver des similitudes et il s'avère donc nécessaire de procéder différemment, même si la comparaison est retenue par les tribunaux et la direction des impôts.
Il s'agit alors d'appliquer la méthode par analyse de la valeur économique permettant d'établir une valeur vénale plus réaliste du marché en tenant compte de la particularité du bien. Pour cela on s'appuie sur l'analyse de la valeur locative de marché réactualisée, associée ensuite d'un taux de capitalisation déterminé en fonction du taux bancaire à 10 ans, pondéré par des coefficients de risque et d'illiquidité.
Ainsi, la valeur du bien est rendue par rapport à sa rentabilité et reste ainsi plus proche de la réalité en tenant compte d'éléments factuels.
Cette méthode est bien sûr utilisée pour des biens destinés ou favorables à la mise en location.
