Tendance du marché immobilier à l'automne 2022

L'évolution du marché immobilier qui semble s'être amorcée il y a plusieurs mois s'est elle confirmée depuis le début 2022 ? Avec cet article, nous tentons d'apporter quelques éléments de réponse sur la base de données sourcées.

Constat :

- Au 1er trimestre 2022 la hausse des prix des logements anciens s'est maintenue avec une tendance toujours plus marquée pour les maisons que pour les appartements. En province, au 1er trimestre 2022 , les prix des logements  avaient augmenté de 1,8 %. Entre le 1er trimestre 2021 et le 1er trimestre 2022 les prix ont grimpé de 9,3% avec +10 % pour les maisons et + 7,8% pour les appartements. Les pourcentages d'augmentation restent toutefois plus élevés sur la côte basque, en particulier pour les produits de luxe. Entre janvier 2022 et mars 2022, le prix médian au m² (prix en dessous duquel se situe 50% des ventes)  s'élevait aux environs de :

- Le volume des transactions a montré un début d'année dynamique puis s'est stabilisé avec un nombre inférieur à celui de l'été 2021, une tendance qui s'est vérifiée également au niveau local. Au niveau national, les notaires annoncent qu'un ralentissement un peu plus marqué sera ressenti dans les mois à venir. Le nombre de biens à la vente et d'avant-contrats diminue lentement, présageant que les volumes ne se maintiennent pas à un aussi haut niveau. A fin août un léger ralentissement de la hausse des prix a été relevé dans l'ancien (+6,6 % sur un an à fin août contre +7,3 % au 1er trimestre 2022).  Les prix des maisons anciennes augmenteraient deux fois plus vite (+8,6%) que celui des appartements anciens (+3,9%). 

Quelles perspectives ?

1/ Outre les coûts de construction, la hausse généralisée de l'inflation qui affecte le pouvoir d'achat des français - l'Insee prévoyant une inflation de 5,5 % sur l'année 2022 - risque d'impacter le marché.

2/ Au niveau local, le règlement en attente sur la location meublée de tourisme peut apporter un léger coup de frein aux investissements immobiliers ;

3/ Bien qu'encore modérée, la remontée des taux de crédit écarte certains candidats à l'achat d'un bien immobilier, notamment ceux ne pouvant répondre à une demande d'apport plus importante (10% du prix de l'acquisition). La remontée amorcée sur les nouveaux crédits s'est poursuivie pour atteindre jusqu'à 2,4 % en octobre.. La remontée amorcée sur les nouveaux crédits  s'est poursuivie pour atteindre 1,26 % en moyenne en mai puis 1,35 % en juin, elle serait aller jusqu'à 1,44 % en juillet. La durée moyenne des nouveaux crédits souscrits pour l'habitat continue elle aussi d'augmenter pour atteindre 23 ans et 8 mois pour les primo-accédants et et 23 ans et 1 mois pour l'ensemble des emprunteurs.

4/ Un taux d'usure bloquant : le taux d'usure correspond au taux maximum auquel une banque peut prêter. Il fixe le plafond en dessous duquel le TAEG (Taux Annuel Effectif Global qui prend en compte l'ensemble des frais occasionnés par le prêt,) doit se situer. Au 1er juillet, il est passé de 2,43 % à 2,60 % pour les crédits immobiliers de 10 à 20 ans et à 2,57 % au delà de 20 ans ; depuis le 1er octobre, il est établi à 3,03% pour les crédits à 20 ans et à 3,05% pour ceux à 25 ans. Cependant, même s'il a suivi une tendance à la hausse le taux d'usure reste insuffisant par rapport à celle constatée pour les taux de crédits. Le fait d'y intégrer le coût de l'assurance emprunteur qui est personnalisée complique voire exclue l'accès au crédit immobilier de certains ménages, y compris ceux dont le taux d'endettement est inférieur aux 35 % maximum autorisés. Ainsi près d'un dossier sur deux ne passe pas à cause du taux d'usure.

5/ Concernant le neuf, il est vraisemblable que le marché pâtisse de la moindre attractivité du dispositif Pinel, des nouvelles exigences gouvernementales en termes de normes et de la hausse des coûts de la construction.

L'investissement immobilier reste malgré tout perçu comme un placement sûr dans un contexte global incertain. Les acquéreurs actifs restent nombreux, en particulier sur le marché des maisons, continuant ainsi de tirer les prix vers le haut y compris sur des biens de moindre qualité, ce qui est particulièrement vrai dans notre région. . La côte basque est un véritable marché de niche et la tendance actuelle ne permet pas de déceler une réelle baisse des prix immobiliers mais semble plutôt prendre le chemin d’une éventuelle stabilisation voire même peut être d’une légère baisse selon les biens et les secteurs.

Si vous avez un doute sur votre capacité à financer votre projet immobilier, sachez que Crazy Home travaille en proche collaboration avec des professionnels du crédit. N'attendez pas, contactez-nous pour en discuter.

Sources ; Les petites affiches - Notaires de France - Banque de France