Avant de vendre son appartement ou sa maison il est important d'être au faite des différents types de surface à prendre compte pour établir une estimation et un prix de vente. Il sera également utile d'avoir ces informations dans le cadre d'un projet de construction ou d'extension pour être sûr de sa faisabilité.
Il existe de nombreux intitulés de surface dans les bâtiments avec des méthodes de calcul et d'utilisation différentes selon qu'elles sont utilisées dans l'urbanisme, la construction, l'immobilier ou les services fiscaux.
Voici un récapitulatif des définitions et éléments à considérer.
SHAB (Surface habitable) : surface de plancher construite d’une hauteur d’au moins 1m80 après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, escaliers et gaines. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés. Il s'agit de la surface balayable des logements ou l’espace intérieur à disposition effective des occupants.
Surface Utile : surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes non prises en compte dans la surface habitable : les caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, les remises, combles et greniers aménageables, les balcons, loggias, vérandas, les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré dans la limite de 9 m2. Elle revêt un intérêt pour évaluer des biens comportant beaucoup de pièces exploitables mais n’entrant pas dans le calcul de la surface habitable.
Surface Carrez(ou superficie privative) : elle ne s’applique qu’aux lots en copropriété (habitation, commerce, bureaux, etc.) dont la superficie est supérieure à 8m². Elle se calcule en mesurant les locaux clos et couverts hors oeuvre (cloisons, cages d’escalier, embrasures, etc.) d’une hauteur d’au moins 1,8 mètres. Les vérandas et loggias sont comprises, à condition qu'il s'agisse de surfaces privatives, tout comme les sous-sols supérieurs à 1,80m. Les balcons, terrasses, caves, garages et parkings en sont exclus.
Surface de plancher (SDP) * : elle sera à déclarer pour toute demande de permis de construire ou de déclaration préalable. Elle est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction de l'épaisseur des murs extérieurs ainsi que leur isolation et l'embrasure de leurs portes et fenêtres, des vides et trémies (escaliers, ascenseurs), des surfaces sous plafond inférieures ou égales à 1,80m de hauteur, des combles non aménageables, de toutes les surfaces de stationnement, des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble, et de celles des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune. Restent compris les gaines, conduits et foyers de cheminée, les surfaces de placard, les locaux techniques, caves et celliers supérieurs à 1,80m dans le cas de maisons individuelles, les combles et sous-sols aménageables ou aménagés supérieurs à 1,80m, les vérandas, les piscines couvertes et leur pourtour avec hauteur supérieure à 1,80 m.
Surface constructible : avec la mise en place du PLU (Plan Local d'Urbanisme), il a été mis fin au COS (Coefficient d'Occupation du Sol) et au POS (Plan d'Occupation du Sol). Aujourd'hui le calcul de la surface constructible est plus complexe car il doit tenir compte des règles fixées par chaque municipalité selon un plan de zonage identifié dans le PLU. Ce calcul découle dorénavant directement du CES (Coefficient d'Emprise au Sol), du pourcentage de pleine terre, des marges de recul par rapport à la voie publique, des écarts avec d'autres bâtiment et de la hauteur maximale du faîtage.
Le CES (Coefficient d'Emprise au Sol) : la surface d’emprise au sol est une des surfaces administratives à calculer lorsque vous êtes demandeur d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux. Selon le code de l'urbanisme, il s'agit de la projection verticale (vue d'en haut) du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, à l'exclusion des ornements tels que marquises, et débords de toiture quand ils ne sont pas soutenus par des poteaux. Le bassin de la piscine et ses parois, les margelles, tout comme l'espace de vie autour s'il est couvert, sont constitutifs d'Emprise au Sol ; en sont de même les pergolas, porches, hangars, abris, préaux, garages, carports, loggias et balcons. Les terrasses, rampes extérieures ou toute plateforme, surélevées de plus de 60 cm du sol naturel entrent dans dans le calcul de l’emprise au sol. Ce n'est en revanche pas le cas pour les allées et terrasses à même le sol.
Surface taxable : pour la calculer, il suffit d'ajouter à votre surface plancher la surface des combles aménageables dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m ainsi que la surface des garages.
Surface de déclaration H1 (impôts locaux) : cette surface sert de base de calcul pour votre taxe d'habitation et votre taxe foncière et prend en compte la surface des pièces et annexes rattachées à l'habitation. Elle est proche de la surface habitable à laquelle sont ajoutées les surfaces habitables < 1,80m et les vérandas. Ne sont en revanche pas pris en compte les buanderies, celliers et locaux techniques.
SDPHO (Surface Développée Pondérée Hors Oeuvre). Elle est couramment utilisée pour l’estimation de la valeur vénale des immeubles entiers et des maisons à usage d’habitation et calculée à partir de la superficie bâtie. La SDPHO s’obtient en affectant la superficie hors œuvre (murs extérieurs compris) de chaque niveau (y compris combles et caves) d’un coefficient pondérateur qui rend compte de l’utilité relative de ce plan par rapport à celle d’un niveau courant, affecté lui du coefficient 1 ; ce coefficient est inférieur à 1 s’il offre des conditions d’habitabilité inférieure à la normale (faible hauteur de plafond, mauvais éclairement, bruit, distribution défectueuse, etc.) ou supérieur à 1 s’il présente des avantages notables sur les autres niveaux. On parle alors de « m² P » ou de « m² SDPHO ».
SRT (Surface au sens de la Règlementation Thermique) : elle correspond à la surface de référence prise en compte dans l’étude thermique RT 2012, soit la surface de plancher des zones chauffées (les combles non aménagées ne seront par exemple pas prises en compte dans le calcul).
Vous souhaitez une estimation et/ou mettre en vente votre bien, pour plus d'informations et précisions sur ce sujet, notre équipe et notre expert agréé sont à votre disposition.
Informations également consultables sur le Code de la Construction.
* La notion de SDP a remplacé en 2012, au niveau du code de l'urbanisme, les notions de SHOB et SHON dont la définition est différente mais qui peuvent encore être utilisées dans le milieu de la construction) :
La SHOB (Surface Hors Oeuvre Brute) correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, y compris les épaisseurs de murs extérieurs, intérieurs et cloisons, les mezzanines, les sous-sols et combles aménageables ou pas, les surfaces sous escaliers, les toitures-terrasses, balcons, loggias, coursives, les auvents soutenus par des poteaux ainsi que les bâtiments type préau ou hangar. Sont exclus : les terrasses de plain pied en rez-de-chaussée non couvertes, les éléments tels que acrotères, bandeaux, corniches et marquises, les vides et trémies, les marches d'escalier ainsi que les auvents non soutenus par des poteaux.
La SHON (Surface Hors Oeuvre Nette) : son calcul se fait sur la base de la SHOB à laquelle ont été déduits tout ce qui n'est pas aménageable : les sous-sols et combles non aménageables (< 1,80m de hauteur sous plafond), les locaux techniques en sous-sol et combles, les caves sans ouvertures vers l'extérieur autres que l'aération, les toitures-terrasses, balcons, loggias, auvents, casquettes et surfaces non closes du rez-de-chaussée, les terrasses surélevées de plus de 60 cm par rapport au sol naturel, les surfaces affectées aux récoltes, animaux et matériel agricole. Enfin, après avoir déduit toutes les surfaces précédentes, d'autres déductions forfaitaires sont à opérer : une surface égale à 5% de la surface hors oeuvre, une déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5 m2 par logement, une déduction d'une surface forfaitaire de 5 m2 par logement si celui-ci respecte les règles relatives à l'accessibilité intérieure aux personnes handicapées.
